Ипотека на новостройку 2026
Ипотека на квартиры в новостройках
Ипотека на новостройку — предложения банков (32)
Как оформить ипотеку на новостройку
Что банк считает новостройкой
Новостройка — квартира в строящемся или только что сданном доме, которую покупают напрямую у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Это первичный рынок: у такого жилья еще не было собственника-физлица.
Для банка первичка отличается от вторички предметом залога. Пока дом не сдан, в залоге право требования по ДДУ, а после ввода в эксплуатацию — сама квартира.
Эскроу-счета и 214-ФЗ — защита покупателя
По 214-ФЗ деньги за квартиру идут не застройщику, а на эскроу-счет в банке и лежат там до сдачи дома. Застройщик получает их только после ввода объекта в эксплуатацию.
Если стройка не завершится, средства с эскроу вернут покупателю; счет застрахован в АСВ на сумму до 10 млн ₽. Стройку застройщик ведет на проектное финансирование банка, а не на деньги дольщиков.
Льготные программы на первичку
Новостройка — основной рынок для господдержки. Семейная ипотека от 6% доступна семьям с ребенком до 6 лет включительно, IT-ипотека от 6% — сотрудникам аккредитованных Минцифры компаний.
Дальневосточная и арктическая ипотека от 2% работает в своих регионах. Ставки этих программ фиксированы государством и не зависят от ключевой ставки ЦБ.
Субсидированные ставки от застройщика — в чем подвох
Застройщик может доплатить банку и снизить ставку почти до нуля, но заложит эту доплату в цену квартиры. Она окажется выше рыночной на 15–30%.
Реальная переплата прячется в ПСК, поэтому смотрите не на рекламную ставку «от», а на полную стоимость кредита. При досрочной продаже завышенную цену вернуть не удастся.
Первый взнос, оценка и страхование
Первоначальный взнос на квартиру в новостройке — обычно от 20%, маткапитал можно зачесть в счет взноса. По льготным программам порог такой же.
Оценка первички проще: стоимость берут из ДДУ, отдельный отчет оценщика до сдачи дома чаще не нужен. Страхование конструктива оформляют после ввода объекта — до этого страховать нечего.
Как выбрать банк и программу
Сравнивайте жилищные кредиты по ПСК и итоговой переплате за весь срок, а не по ставке «от» из рекламы. Ставка застройщика и ставка банка при одинаковой ПСК дают разную реальную цену.
Проверяйте банк в реестре Банка России на cbr.ru, а застройщика в системе наш.дом.рф. Совмещать две льготные госпрограммы на одну семью нельзя, кроме отдельных исключений.