Комбинированная ипотека 2026
Комбо-ипотека: льготная + рыночная ставка
Комбинированная ипотека — предложения банков (404)
Комбинированная ипотека: как считается комбо-ставка
Что такое комбо-ипотека
Это один кредит с двумя ставками сразу: льготная часть до лимита госпрограммы плюс рыночная на сумму сверх лимита. Договор и платеж один, но внутри действуют разные условия для разных частей суммы.
Схему используют, когда жилье дороже лимита семейной, IT или дальневосточной программы. Льготной ставки на всю цену не хватает, и остаток добирают по рынку.
Льготная часть до лимита
В пределах гослимита ставка держится около 6% и субсидируется государством. Лимит семейной программы — до 12 млн ₽ в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 6 млн ₽ в остальных регионах.
Эта часть считается по правилам конкретной госпрограммы. Все, что выше порога, льготной ставкой уже не покрывается.
Рыночная часть сверх лимита
Сумма выше лимита кредитуется по базовой ставке банка: она близка к обычной рыночной ипотеке. Общий кредит по комбо доходит до 30 млн ₽ в столичных регионах и до 15 млн ₽ в остальных.
Из общего лимита льготными остаются те же 12 или 6 млн ₽. Остаток — рыночный, и именно он тянет платеж вверх.
Как считается платеж
Банк складывает два платежа: по льготной части под ~6% и по рыночной под базовую ставку. Итог выходит между чисто льготной и чисто рыночной ипотекой.
Чем больше доля рыночной части, тем ближе смешанная ставка к рынку. Реальную цену кредита показывает ПСК, а не рекламная ставка «от 6%».
Плюсы, минусы и рефинансирование
Плюс — можно купить жилье дороже гослимита и сэкономить на льготной части. Минус — платеж выше, чем по чистой льготной программе, из-за рыночного «хвоста».
С февраля 2026 рыночную часть проще рефинансировать: льготные 6% сохраняются, а по рыночной ставку можно снизить в своем или другом банке. Проверяйте банк в реестре Банка России на cbr.ru.