Льготная ипотека в 2026 году: кому дадут ставку ниже рыночной

Льготная ипотека — это кредит на жилье по ставке ниже рыночной, потому что часть процентов за заемщика платит государство.

Не каждый может ее взять — под условия попадают конкретные категории людей: семьи с детьми, айтишники, жители Дальнего Востока и Арктики, селяне и военные.

Условия по каждой программе задает правительство отдельными постановлениями, поэтому ставки и лимиты периодически меняются: сверяться нужно с актуальной версией на дом.рф.

1. Что такое льготная ипотека и как государство субсидирует ставку

Льготная ипотека устроена просто: банк выдает кредит по обычной рыночной ставке, а разницу между ней и льготной ставкой для клиента компенсирует бюджет.

Банку невыгодно давать деньги дешевле рынка просто так, поэтому государство доплачивает ему напрямую.

Оператором большинства программ выступает ДОМ.РФ — там публикуют актуальные условия, списки банков-участников и застройщиков.

Правила по каждой программе устанавливает правительство отдельными постановлениями, поэтому ставки, лимиты сумм и сроки периодически меняются. Перед подачей заявки стоит свериться с актуальной версией условий на дом.рф, а не с прошлогодними цифрами из статей в интернете.

2. Какие льготные ипотечные программы действуют в 2026 году

Массовая льготная ипотека под 8 процентов на новостройки, которая работала с весны 2020 года как антикризисная мера, завершилась 1 июля 2024 года и с тех пор не продлевалась. За время ее работы выдали 1,54 млн кредитов почти на 6 трлн рублей, но регулятор счел, что программа разгоняет цены на новостройки и создает риск ипотечного пузыря.

Вместо нее сейчас работают более узкие адресные программы для конкретных категорий заемщиков. Основные из них:

• семейная ипотека — для семей с детьми;
• IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных технологических компаний;
• дальневосточная и арктическая ипотека — для жителей и переселенцев в эти регионы;
• сельская ипотека — для покупки жилья вне крупных городов;
• военная ипотека — отдельный механизм для военнослужащих.

Каждая программа рассчитана на свою аудиторию и свое жилье, единой ставки «для всех» больше не существует.

Семейная ипотека: кому положена и что изменилось с февраля 202626 августа 2026

3. Обзор льготных программ по категориям заемщиков

Семейная ипотека

Право на нее имеют семьи с ребенком до 6 лет, с ребенком-инвалидом, а также родители двух и более несовершеннолетних детей. Ставка — до 6 процентов годовых на весь срок кредита, первый взнос — не менее 20 процентов.

Лимит суммы — до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, до 6 млн рублей для остальных регионов. По поручению президента программу не закроют раньше 2030 года.

Подробнее — на странице семейной ипотеки.

IT-ипотека

Программа рассчитана на сотрудников аккредитованных Минцифры компаний с подтвержденным доходом от 90 тыс. рублей в обычных городах и от 150 тыс. рублей в городах-миллионниках, Москве и Ленинградской области. Ставка — до 6 процентов, максимальная сумма кредита — 9 млн рублей, единая для всей страны.

Заявки принимают до конца 2030 года, но купить жилье в Москве и Санкт-Петербурге по этой программе нельзя. При увольнении из аккредитованной компании на поиск нового места в другой аккредитованной IT-компании дается 6 месяцев — все это время ставка остается льготной.

Если за полгода трудоустроиться не удалось, со следующего платежа ставку поднимают до ключевой ставки ЦБ на дату заключения договора, увеличенной на 1,5–4,5 процентного пункта.

Подробнее — на странице IT-ипотеки.

Дальневосточная и арктическая ипотека

С 2023 года условия для Дальнего Востока и Арктической зоны объединили в одну программу. Право на нее имеют молодые семьи, где супругам не больше 36 лет, многодетные семьи, участники СВО и их близкие, а также работники бюджетной сферы этих регионов.

Ставка субсидируется до 2 процентов годовых, сумма кредита — до 6 млн рублей, а при площади жилья от 60 кв. м — до 9 млн. Договоры по программе заключают по 31 декабря 2030 года. Подробнее — в разделе дальневосточной ипотеки.

Сельская ипотека

Программа подходит тем, кто покупает или строит жилье в сельской местности: населенный пункт не должен входить в состав крупной городской агломерации. Ставка — от 0,1 до 3 процентов годовых, сумма кредита ограничена, обычно до 6 млн рублей, первый взнос — от 20 процентов.

Оператор программы — Минсельхоз совместно с Россельхозбанком. Бюджет на нее выделяют ежегодно заново, поэтому банки периодически приостанавливают прием заявок, когда лимит на год исчерпан.

Подробнее — в разделе сельской ипотеки.

Военная ипотека

Это отдельный механизм — не субсидия ставки банку, а накопительно-ипотечная система (НИС) Министерства обороны, работающая на основании федерального закона № 117-ФЗ. Государство ежегодно перечисляет военнослужащему-участнику НИС взнос на именной счет.

Воспользоваться накоплениями для покупки жилья можно уже через 3 года участия в системе. К военнослужащим приравнены сотрудники Росгвардии, МЧС, ОМОНа и СОБРа.

При увольнении раньше выслуги лет, дающей право на накопления, средства обычно возвращаются в бюджет.

Подробнее — в разделе военной ипотеки.

4. Как совмещать льготные программы и что изменилось с 1 февраля 2026 года

С 1 февраля 2026 года в России действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: два льготных кредита по разным госпрограммам на одну семью одновременно оформить нельзя, а супруги обязаны выступать созаемщиками. Правило ввели, чтобы ограничить инвестиционное использование льготных программ, когда семья набирала несколько дешевых кредитов подряд.

При этом льготную программу разрешено комбинировать с материнским капиталом — это не считается второй ипотекой. Исключение делают и для случаев полного досрочного погашения первого кредита или рождения ребенка уже после оформления обычной ипотеки.

5. Первоначальный взнос, маткапитал и комби-ипотека

По большинству льготных программ минимальный первоначальный взнос составляет 20 процентов от стоимости жилья. Материнский капитал разрешено направить на увеличение этого взноса или на досрочное погашение уже оформленного кредита.

Если стоимость жилья превышает лимит суммы по льготной программе, банк оформляет комби-ипотеку: часть долга — по льготной ставке в пределах лимита, остаток — по рыночной ставке. Такая схема помогает купить жилье дороже, чем позволяет один лимит, но переплата все равно вырастает за счет рыночной части.

Ипотека без первоначального взноса: какие схемы реально работают11 августа 2026

6. Можно ли купить вторичное жилье по льготной ипотеке

В большинстве случаев нет — семейная, IT-ипотека и дальневосточная программа рассчитаны в первую очередь на новостройки от аккредитованных застройщиков и строящееся жилье. Вторичное жилье по семейной ипотеке разрешено покупать только в малых городах и селах, где новое строительство почти не ведется.

По IT-ипотеке вторичное жилье, доли и апартаменты не купить вообще — только новостройка. У сельской ипотеки вторичный рынок доступен шире, потому что в деревнях и малых селах застройщиков просто нет.

IT-ипотека: кому положена, ставка и условия31 июля 2026

7. Что будет со ставкой при увольнении или потере права на льготу

По большинству программ уже выданный льготный кредит сохраняет ставку до конца срока, даже если заемщик потерял статус, например ребенок вырос старше возраста, дающего право на семейную ипотеку. Банк вправе пересмотреть условия только если это прямо прописано в кредитном договоре, поэтому договор стоит читать до подписания, а не после.

Исключение — IT-ипотека: там правило жестче. При увольнении из аккредитованной компании льготная ставка сохраняется 6 месяцев, а если за это время заемщик не устроился в другую аккредитованную IT-компанию, ставку поднимают до ключевой ставки ЦБ на дату оформления договора плюс 1,5–4,5 процентного пункта.

Риск пересмотра ставки выше и при нарушении условий программы, например если заемщик сдает квартиру в аренду там, где это запрещено.

8. Как выбрать программу и банк и оформить льготную ипотеку пошагово

Порядок действий примерно одинаковый для любой из программ:

1. проверить, подходит ли семья под условия хотя бы одной программы;
2. сравнить ставки и условия банков-участников — они немного отличаются даже в рамках одной госпрограммы;
3. собрать документы: паспорт, СНИЛС, подтверждение дохода и бумаги, подтверждающие льготный статус (свидетельства о рождении детей, справка с места работы для IT-специалистов и так далее);
4. подать заявку в выбранный банк и дождаться одобрения;
5. выбрать объект у аккредитованного застройщика или в подходящем населенном пункте;
6. выйти на сделку и оформить ипотеку.

Список банков-участников по каждой программе публикуется на дом.рф и обновляется: сверять его стоит непосредственно перед подачей заявки, а не по старым спискам. Начать сравнение условий удобно на странице ипотеки, где собраны программы и банки по категориям.

Коротко о главном

Массовая льготная ипотека под 8 процентов закрыта с середины 2024 года, но адресные программы для семей с детьми, айтишников, дальневосточников, селян и военных продолжают работать. С февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», поэтому набрать несколько дешевых кредитов подряд уже не получится.

Перед оформлением стоит свериться с актуальными условиями на дом.рф и сравнить банки-участники: они предлагают одну и ту же ставку, но с разными требованиями к документам и срокам рассмотрения.

Часто задаваемые вопросы