Семья с одним ребенком часто сомневается, положена ли ей льготная ставка вообще: кажется, что программа рассчитана на многодетных. На деле одного ребенка достаточно, но есть точная возрастная граница, и ошибка в ее расчете может стоить одобрения.
Ниже — по пунктам: до какого возраста действует льгота, что изменилось с февраля 2026 года и какие пути остаются, если ребенку уже больше 7 лет.
1. При каком возрасте ребенка семья с одним ребенком имеет право на семейную ипотеку
Семейная ипотека с одним ребенком доступна, если на дату заключения кредитного договора ему еще не исполнилось 7 лет, так это условие сформулировано на сайте Минфина. По сути это то же самое, что «до 6 лет включительно»: просто две формулировки одного условия.
Граница считается по календарной дате, а не по году рождения. Банки и Минфин используют обе фразы, и они друг другу не противоречат.
Если день рождения ребенка выпадает ровно на день подписания договора и ему исполняется 7 лет, семья это основание уже теряет. Разница в один день имеет значение, поэтому дату сделки стоит планировать заранее, а не откладывать ее на последний момент.
Ребенку уже 7-8 лет? Право по этому основанию пропадает, но программа не закрыта навсегда.
Остаются два других пути: рождение второго ребенка или инвалидность у имеющегося ребенка.
2. Что изменилось в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
С 1 февраля 2026 года действует принцип «одна семья — одна льготная ипотека»: если у семьи уже есть договор по любой госпрограмме, второй льготный кредит одновременно не дадут.
Второе изменение — обязательное созаемщичество супругов. Если заемщик состоит в браке, супруг обязан войти в договор созаемщиком, кроме случая, когда он иностранный гражданин.
Третье — санкция за недостоверные сведения о семейном положении. Если заемщик скрыл, что состоит в браке, или указал неверные данные о детях, банк по договорам, заключенным с 1 февраля 2026 года, вправе поднять ставку выше льготных значений.
Важная деталь: правило действует именно для договоров, подписанных с этой даты. На кредиты, оформленные раньше, оно задним числом не распространяется.
Семейная ипотека: кому положена и что изменилось с февраля 202626 августа 2026
3. Донорская ипотека: что это и почему схему закрыли с 2026 года
«Донорской ипотекой» на рынке называли схему, при которой льготный кредит формально оформлял один взрослый член семьи, а фактическим плательщиком или владельцем жилья был другой человек, не из числа родителей ребенка. По сути это был обход адресности программы: льготная ставка, задуманная для семей с детьми, доставалась постороннему покупателю.
Принцип «одна семья — одна ипотека» и обязательное созаемщичество супругов, введенные с 1 февраля 2026 года, закрывают эту лазейку: банк теперь видит семейное положение заемщика и не даст оформить кредит в обход правил на другого человека.
Семейная ипотека без детей: где откажут и какие есть варианты25 августа 2026
4. Ставка, ПСК по факту и максимальная сумма кредита по регионам
Субсидируемая ставка по программе — до 6% годовых, но действует она не на всю сумму кредита, а на часть в пределах установленного лимита.
Реальная переплата выше номинальной ставки: по данным банка ДОМ.РФ, полная стоимость кредита при базовой ставке 6% составляет 16,404-18,864%: в нее закладывают страховку, оценку жилья и другие сопутствующие расходы, которые не входят в ставку по кредиту.
Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Если оформляется комбинированная ипотека (часть по льготной ставке, часть по рыночной), лимит увеличивается до 30 млн рублей для четырех перечисленных регионов и до 15 млн рублей для остальных.
5. Первоначальный взнос, материнский капитал и повторная ипотека
Минимальный первоначальный взнос по программе — не менее 20% от стоимости жилья. Эту сумму разрешено закрыть материнским капиталом — полностью или частично, если его размера хватает.
Отдельный вопрос — можно ли оформить семейную ипотеку во второй раз. После 23 декабря 2023 года это возможно только при выполнении двух условий сразу: первый льготный кредит полностью погашен и в семье родился еще один ребенок.
Просто взять программу заново «с тем же ребенком» не получится: оба условия обязательны.
Вторая ипотека при непогашенной первой: когда одобрят, а когда нет11 сентября 2026
6. Ребенок-инвалид — отдельное основание для семейной ипотеки
Если в семье растет ребенок с инвалидностью, возрастная граница в 7 лет к нему не применяется вообще — это самостоятельное основание для участия в программе, а не продолжение общего правила.
Право сохраняется до 18 лет ребенка при условии, что справка об инвалидности действующая на момент подачи заявки. Подробные условия этого основания — на отдельной странице про ипотеку для семей с ребенком-инвалидом.
Отдельно стоит знать про программу Московского фонда реновации: с 1 декабря 2025 года условия покупки квартиры у фонда расширили для семей с детьми до 6 лет или детьми-инвалидами — это касается не всех регионов, а конкретно московской программы реновации.
7. Можно ли купить вторичное жилье по семейной ипотеке с одним ребенком
По общему правилу — нет: программа рассчитана на покупку жилья у юрлица-застройщика на первичном рынке. Купить квартиру напрямую у другого человека по этой ставке почти всегда нельзя.
Исключение появилось с 1 апреля 2025 года: ипотека на вторичное жилье по семейной программе доступна в ограниченном перечне городов: не в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и не в городах-миллионниках. При этом дом должен быть не старше 20 лет и не признан аварийным, а в городе не должно строиться больше двух многоквартирных домов.
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье10 сентября 2026
8. Рефинансирование действующей ипотеки в 2026 году
С октября 2025 года доступно рефинансирование ипотеки для тех, у кого оформлена комбинированная программа: рыночная часть кредита переоформляется отдельно на новых условиях, а льготная ставка на основной части сохраняется без изменений.
С 1 февраля 2026 года это правило подтверждено и расширено: рефинансировать рыночную часть комбинированного кредита можно, не теряя субсидируемую ставку на льготной части.
9. Матери-одиночки, родители не в браке и требования к заемщику
Отдельных льгот для матерей-одиночек программа не предусматривает — они участвуют на общих условиях наравне с полными семьями.
Если родители ребенка не состоят в официальном браке, есть дополнительное требование: место регистрации ребенка должно совпадать с адресом регистрации родителя-заемщика.
Общие требования к заемщику такие: возраст от 21 до 60 лет на дату подачи заявки и не старше 75 лет на дату полного погашения кредита. Если заемщик в браке, супруга или супруг проверяется банком как обязательный созаемщик.
10. До какой даты действует программа и на какие цели можно взять кредит
Программа продлена до 31 декабря 2030 года — кредитный договор должен быть заключен именно до этой даты, дальше условия могут измениться или программу закроют.
Целевое назначение — покупка жилья у юрлица на первичном рынке, с уже описанными исключениями по вторичному жилью. Отдельно стоит знать: расширение программы на детей до 14 лет пока только обсуждается по поручению президента и решения на данный момент нет: воспринимать это как готовое условие рано.
Коротко о главном
Семья с одним ребенком получает право на программу, пока ребенку не исполнилось 7 лет на дату подписания договора; для ребенка-инвалида этот порог поднимается до 18 лет.
Ставка — до 6% годовых на часть кредита в пределах лимита, а ПСК по факту заметно выше за счет страховки и сопутствующих расходов. Взнос — от 20%, можно закрыть материнским капиталом.
С 1 февраля 2026 года добавились новые правила: одна льготная ипотека на семью, обязательное созаемщичество супругов и санкция за недостоверные данные о семейном положении.
Программа работает только на покупку жилья у застройщика: если интересует именно такой вариант, подробные условия собраны на странице про ипотеку на новостройку.
Часто задаваемые вопросы
Дадут ли ипотеку, если ребенку через месяц исполнится 7 лет?
Да, если кредитный договор будет подписан до дня рождения. Граница считается строго по дате заключения договора, а не по году рождения ребенка, поэтому месяц в запасе — это еще действующее право.
Что будет, если родится второй ребенок уже после оформления ипотеки на одного?
Уже действующий кредит это не затрагивает — условия договора остаются прежними. А вот право оформить программу повторно после полного погашения первого кредита у семьи появится именно благодаря рождению второго ребенка.
Обязательно ли супругу становиться созаемщиком с 1 февраля 2026 года?
Да, если заемщик состоит в официальном браке. Исключение — супруг является иностранным гражданином, тогда обязательное созаемщичество на него не распространяется.
Можно ли взять семейную ипотеку без первоначального взноса?
Нет, минимальный взнос по программе — не менее 20% от стоимости жилья. Закрыть его можно материнским капиталом полностью или частично, но обнулить требование целиком нельзя.
Где смотреть льготную ипотеку по другим основаниям?
Если семья не подходит под условия для одного ребенка, стоит проверить другие категории, например для многодетных семей или бюджетников. Полный список программ и условий собран на странице льготной ипотеки.