Ипотека растягивается на годы, и проценты банку за это время набегают немаленькие. Часть уплаченного НДФЛ с этой суммы можно вернуть: право закреплено в статье 220 Налогового кодекса.
Вычет по процентам идет отдельно от основного вычета за саму покупку жилья, и лимиты у них разные: 3 млн рублей против 2 млн. Получить его можно и через ФНС, и через работодателя.
1. Что такое вычет за проценты по ипотеке и кто может его получить
Вычет по процентам — это возврат части НДФЛ, который заемщик уже заплатил государству со своей зарплаты или другого официального дохода. Право на него закреплено в статье 220 Налогового кодекса РФ.
Претендовать на вычет может человек, если он одновременно отвечает трем условиям.
- Является налоговым резидентом РФ.
- Получает доход, с которого удерживают НДФЛ (обычно это официальная зарплата).
- Купил или построил жилье за счет целевого ипотечного кредита.
Вычет не получится оформить индивидуальному предпринимателю на спецрежиме без доходов по ставке НДФЛ, самозанятому без основной работы по трудовому договору и нерезиденту РФ.
Как быстро закрыть ипотеку и не отдать банку лишние миллионы1 сентября 2026
2. Основной вычет 2 млн и вычет по процентам 3 млн — в чем разница
Здесь путаются почти все заемщики, потому что вычета на самом деле два, и у них разные правила.
Вычет на покупку жилья
Это вычет с суммы, потраченной на сам объект недвижимости. Лимит базы 2 млн рублей, максимальный возврат 260 тысяч рублей.
Если лимит не выбран полностью на одной квартире, остаток можно добрать при покупке следующего жилья.
Вычет на проценты по ипотеке
Это отдельный вычет — с суммы фактически уплаченных банку процентов. Лимит базы 3 млн рублей, максимальный возврат 390 тысяч рублей.
Правило действует для кредитов, оформленных после 1 января 2014 года. Ключевое отличие от основного вычета: перенести неиспользованный остаток на другой кредит или другую квартиру нельзя, подробнее об этом в разделе 4.
Как вернуть проценты по кредиту: четыре законных способа20 августа 2026
3. Сколько денег вернут: расчет 13% и прогрессивная шкала НДФЛ
Базовая механика простая: за каждый год возвращают 13% от суммы процентов, фактически уплаченных банку в этом году. Общая сумма возврата за весь срок кредита ограничена 390 тысячами рублей — это 13% от лимита в 3 млн.
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ: для доходов свыше 2,4 млн рублей в год ставка налога выше 13%. Вычет уменьшает именно тот доход, который облагается по повышенной ставке — значит, для заемщиков с высокой зарплатой фактический возврат может быть больше стандартных 13%.
Для человека со средней зарплатой ничего не меняется: расчет остается прежним, 13% от суммы уплаченных процентов. Вычет применяется к доходам того периода, в котором проценты были фактически уплачены банку.
4. Остаток вычета по процентам нельзя перенести на другой объект
Это правило чаще всего путают с основным вычетом на покупку жилья. Остаток лимита 2 млн рублей по основному вычету можно перенести на следующую квартиру, если он не выбран полностью.
С процентами так не работает: вычет предоставляется только в отношении одного кредитного договора и одного объекта недвижимости.
Если проценты за весь срок ипотеки оказались меньше 3 млн рублей, неиспользованный остаток лимита просто сгорает. На вторую ипотеку или другую квартиру его перенести нельзя.
5. Когда возникает право на вычет и сгорают ли проценты, уплаченные раньше
Момент, с которого можно подавать документы, зависит от типа жилья.
Для вторичного жилья
Если оформлена ипотека на вторичное жилье, право на вычет возникает с даты регистрации права собственности, она указана в выписке из ЕГРН.
Для новостройки по ДДУ
Здесь важна дата подписания акта приема-передачи квартиры, а не дата регистрации собственности. Именно с года подписания акта можно подавать декларацию.
Многих пугает, что проценты, уплаченные банку еще в период строительства дома, пропадут. Это не так: все проценты, выплаченные с начала действия кредитного договора, учитываются в вычете независимо от даты платежа.
Их можно единовременно включить в декларацию за тот год, когда возникло право на вычет, и вернуть налог со всей накопленной суммы сразу.
6. Какие документы нужны для оформления вычета по процентам
Базовый комплект для подачи декларации 3-НДФЛ выглядит так.
- Кредитный (ипотечный) договор с банком.
- Справка банка об уплаченных за год процентах.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности или акт приема-передачи квартиры.
- Договор долевого участия — если оформлена ипотека на новостройку.
- Справка о доходах (2-НДФЛ) от работодателя.
- Заявление о возврате налога с реквизитами счета для перечисления денег.
Точный перечень и форму справки об уплаченных процентах можно уточнить в разделе имущественных вычетов на сайте ФНС.
Какие документы нужны для ипотеки: чек-лист по доходу и объекту14 августа 2026
7. Как подать заявление на вычет: ФНС, Госуслуги, ИФНС или работодатель
Подать документы можно одним из четырех способов.
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — декларация 3-НДФЛ формируется прямо онлайн.
- Через портал Госуслуг, интегрированный с личным кабинетом ФНС.
- Лично в налоговой инспекции по месту жительства.
- Через работодателя — тогда НДФЛ просто перестают удерживать из зарплаты после того, как налоговая подтвердит право на вычет.
Для последнего варианта сначала нужно получить в налоговой уведомление о подтверждении права на вычет и передать его в бухгалтерию работодателя.
8. Упрощенный порядок вместо декларации 3-НДФЛ — в чем разница
Если банк, выдавший ипотеку, обменивается данными с налоговой напрямую, заемщику вообще не нужно собирать справки. Предзаполненное заявление на вычет появляется в личном кабинете ФНС само — остается его подписать.
Такой упрощенный порядок действует с мая 2021 года. Камеральная проверка по нему сокращена до 30 дней вместо стандартных трех месяцев.
Если банк не участвует в обмене данными с ФНС, придется собирать полный пакет документов и подавать обычную декларацию 3-НДФЛ.
9. Сколько ждать деньги и за сколько лет можно вернуть налог
При обычной подаче декларации камеральная проверка длится до трех месяцев. После положительного решения деньги переводят на счет еще в течение месяца.
При упрощенном порядке сроки короче: 30 дней на проверку и 15 дней на выплату после ее завершения.
Отдельный вопрос — за какой период можно вернуть налог. Подать декларацию и получить возврат разрешено за 3 календарных года, предшествующих году подачи.
Сам вычет по процентам при этом не обязан уместиться в один год: его можно получать частями много лет подряд, пока не исчерпан весь лимит в 3 млн рублей.
10. Как супруги делят вычет по процентам между собой
Если жилье куплено в браке и оформлено в совместную собственность, вычет по процентам вправе заявить оба супруга.
Пропорцию распределения они определяют сами по письменному заявлению, вплоть до того, что весь вычет получает один супруг, если у второго нет официального дохода.
Важный момент: у каждого супруга — собственный лимит в 3 млн рублей по процентам. То есть на семью в сумме можно вернуть НДФЛ с 6 млн рублей уплаченных процентов.
11. Особые случаи — потребкредит на жилье, рефинансирование, ипотека до 2014 года
Потребительский кредит на жилье
Даже если деньги по обычному потребительскому кредиту потрачены на квартиру, вычет по процентам не положен. Обязательное условие — целевое назначение кредита «на приобретение или строительство жилья» должно быть прямо прописано в договоре с банком.
Рефинансирование ипотеки
При переводе ипотеки в другой банк под меньшую ставку право на вычет сохраняется. Условие одно: в новом кредитном договоре должно быть прямо указано, что кредит выдан для рефинансирования именно ипотечного займа, а цепочка договоров — непрерывной.
Ипотека до 2014 года
Для кредитов, оформленных до 1 января 2014 года, действуют старые правила. Вычет по процентам не ограничен суммой 3 млн: можно вернуть 13% со всей фактически уплаченной суммы процентов.
При этом остаток основного вычета в 2 млн рублей по такой сделке нельзя перенести на другой объект — это правило работает только для сделок после 2014 года.
Рефинансирование ипотеки: когда выгодно, а когда обойдется дороже25 августа 2026
Коротко о главном
Вычет по процентам — это отдельный от основного вычета возврат, с собственным лимитом в 3 млн рублей и правилом одного объекта.
Оформить его можно через личный кабинет ФНС, Госуслуги, лично в инспекции или через работодателя, а если банк передает данные напрямую в налоговую, заявление появится в кабинете само.
Главное — не забыть, что за возвратом можно обращаться только за последние три года, и что супругам стоит заранее договориться, кто и в какой доле заявляет вычет.