Ипотека и банкротство десять лет считались несовместимыми: человек приходил списывать долги, а уходил без квартиры.
Сейчас развилка другая. Либо жилье уходит с торгов вместе со всеми долгами, либо остается у семьи, но ипотеку придется платить дальше: третьего варианта закон не дает.
1. Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве
Квартира в ипотеке — это предмет залога. По закону № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» она входит в конкурсную массу и продается, а деньги идут банку-залогодержателю.
Банк заявляет свои требования как залоговый кредитор и получает приоритет перед всеми остальными. Финансовый управляющий оценивает объект, утверждает положение о торгах и выставляет квартиру на аукцион.
Само по себе банкротство ипотеку не аннулирует. Долг перед банком обеспечен недвижимостью, поэтому просто списать его, оставив жилье себе, нельзя.
2. Почему статус единственного жилья не спасает квартиру
Обычное единственное жилье защищено исполнительским иммунитетом: по статье 446 ГПК РФ его нельзя забрать за долги. Но там же прописано исключение: иммунитет не действует, если жилье является предметом ипотеки.
Логика Верховного суда простая. Передав квартиру в залог, человек заранее согласился, что банк сможет обратить на нее взыскание, — и этот вариант перевешивает статус единственного жилья.
Конституционный суд еще в постановлении от 14 мая 2012 года № 11-П подтвердил, что такое исключение законно. Так что аргумент «мне больше негде жить» в деле о банкротстве сам по себе квартиру не удержит.
Как проходит процедура банкротства физлица в суде: шаг за шагом2 сентября 2026
3. Мировое соглашение с банком — главный способ сохранить жилье
С 8 сентября 2024 года работает механизм, ради которого многие и идут в банкротство именно сейчас. Его ввел Федеральный закон № 298-ФЗ от 8 августа 2024 года.
В законе о банкротстве появилась статья 213.10-1. Она разрешает должнику заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение, только по ипотеке и только по единственному жилью.
Ключевая деталь: согласие остальных кредиторов не нужно. Банки, МФО и налоговая на это соглашение повлиять не могут, хотя в обычном банкротстве мировое соглашение утверждают все вместе.
Что происходит после того, как суд утвердил документ:
- на квартиру и участок под ней взыскание в банкротстве не обращается;
- требования банка исключаются из реестра кредиторов и в процедуре не гасятся;
- ипотека не прекращается — платить по ней нужно дальше, по новому графику;
- остальные долги идут в общую процедуру и списываются как обычно.
Условия, без которых суд соглашение не утвердит: жилье действительно единственное, просрочки по ипотеке нет или под нее прописан реальный график погашения, банк не возражает.
И главное — доход должника или третьего лица позволяет платить, не ухудшая положение остальных кредиторов. Нарушите новый график — банк восстановит требования в реестре или обратит взыскание на квартиру уже после процедуры.
4. Ипотеку за должника может закрыть третье лицо
Второй путь из той же статьи 213.10-1 — за должника ипотеку полностью гасит кто-то другой: супруг, родители, взрослые дети, любой человек с деньгами.
Сделать это можно на любой стадии дела, но не раньше чем через два месяца после публикации сообщения о том, что заявление о банкротстве признано обоснованным.
Если другого имущества не хватает на требования кредиторов первой и второй очереди (алименты, вред здоровью, зарплата), третье лицо дополнительно вносит деньги на спецсчет. Но не больше 10% от стоимости жилья.
Эти деньги считаются беспроцентным займом должнику. Потребовать их назад можно не раньше чем через три года после завершения процедуры.
5. Если договориться не вышло: торги и раздел денег
Квартиру продают на электронных торгах в три этапа. Сначала аукцион на повышение от рыночной оценки, затем повторные торги со сниженной ценой, затем публичное предложение, где цена падает по шагам, пока не найдется покупатель.
Дальше деньги делят по статье 213.27 закона о банкротстве. Сначала покрывают расходы на охрану и продажу объекта, из остатка 80% получает банк, по 10% уходит кредиторам первой и второй очереди и на судебные расходы.
С 3 апреля 2026 года для единственного ипотечного жилья появилось важное дополнение. Федеральный закон № 62-ФЗ от 23 марта 2026 года ввел в закон о банкротстве статью 213.27-1.
По ней банкроту оставляют 10% от цены продажи единственного ипотечного жилья — на новое жилье. Но не больше суммы, которую он реально внес банку.
Ограничения тоже есть. Суд вправе уменьшить эту сумму, если на нее можно купить жилье явно сверх разумной потребности, или если должник вел себя недобросовестно.
6. Через МФЦ с ипотекой не получится
Внесудебное банкротство бесплатное и проходит без суда, но при действующей ипотеке оно закрыто. Одно из его условий — у человека нет имущества, на которое можно обратить взыскание.
Заложенная квартира под это условие не подходит: взыскание на нее обратить как раз можно. МФЦ такое заявление не примет.
Напомню и остальные рамки внесудебной процедуры: общая сумма долгов от 25 000 до 1 000 000 рублей, оконченные исполнительные производства, отсутствие доходов для удержания. Так что с ипотекой дорога одна — арбитражный суд.
Внесудебное банкротство: как списать долги через МФЦ бесплатно28 сентября 2026
7. Ипотека с материнским капиталом и доли детей
Материнский капитал квартиру от торгов не защищает. Она в залоге у банка, поэтому продается на общих основаниях, даже если доли детям еще не выделены.
Сам сертификат и неизрасходованные средства капитала в конкурсную массу не входят: это целевая мера поддержки, а не имущество должника.
Права детей суды защищают деньгами, а не квартирой. Из выручки резервируют долю, соответствующую вложенному капиталу, и эти деньги не идут кредиторам родителей.
Дальше их либо направляют на покупку другого жилья с выделением долей, либо зачисляют на номинальные счета детей до совершеннолетия — под контролем органов опеки.
Если доли детям не выделены, требовать этого в суде могут и финансовый управляющий, и опека, и прокуратура. Обязанность оформить доли закреплена законом о материнском капитале, и банкротство ее не отменяет.
8. Что грозит созаемщику и поручителю
В ипотечных договорах созаемщики и поручители почти всегда отвечают солидарно, по статье 323 ГК РФ. Это значит, что банк вправе предъявить весь долг любому из них целиком, а не «его половину».
Банкротство основного заемщика обязательства остальных не прекращает. Списали долг ему — банк спокойно идет к созаемщику и поручителю за всей суммой.
На практике сценария два. Либо созаемщик тянет платежи сам и договаривается с банком о сохранении графика, либо не тянет, и тогда единственный законный способ закрыть вопрос — собственное банкротство.
Отдельная неприятность: многие договоры дают банку право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы, если один из должников признан банкротом. Условия своего договора стоит перечитать до подачи заявления.
9. Сколько стоит и сколько длится процедура
Госпошлину должник-гражданин при подаче заявления о собственном банкротстве не платит: она осталась только для кредиторов. Остальные расходы обязательные.
- вознаграждение финансового управляющего — 25 000 рублей за процедуру, вносится на депозит суда;
- публикации в ЕФРСБ — примерно 3 000–4 000 рублей за все сообщения по делу;
- публикация в газете «Коммерсантъ» — ориентировочно 10 000–16 000 рублей;
- почта, выписки, нотариальные документы — еще около 3 000–5 000 рублей.
Итого минимальный бюджет без юриста — порядка 45 000 рублей. Сопровождение «под ключ» на рынке стоит от 70 000 рублей и выше.
По срокам: реализацию имущества суд вводит базово на шесть месяцев, на практике она занимает 6–9 месяцев. Все дело целиком занимает примерно 9–12 месяцев, а с торгами по квартире и спорами легко дольше.
10. Кредитная история и вторая ипотека после банкротства
Запись о банкротстве хранится в бюро кредитных историй семь лет со дня последнего изменения, так устроена статья 7 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях». После этого данные уходят в архив и в отчетах не показываются.
Пять лет с даты завершения процедуры действует другое ограничение. По статье 213.30 закона о банкротстве человек не вправе брать кредиты и займы, не сообщив о своем банкротстве.
Прямого запрета на новую ипотеку в законе нет. Но скоринг после свежего банкротства проседает так, что заявку почти наверняка отклонят.
Реальные шансы появляются через три-пять лет: со стабильным официальным доходом, без новых просрочек и с первоначальным взносом от 20–30%. Тем, кто не готов ждать, остается смотреть в сторону программ вроде ипотеки с плохой кредитной историей: там требования мягче, но ставка выше.
Последствия банкротства физического лица: что реально ждет должника27 сентября 2026
11. Что стоит попробовать до банкротства
Банкротство — крайняя мера, и начинать разумнее с более мягких инструментов. Особенно если проблема временная: болезнь, потеря работы, декрет.
Ипотечные каникулы дает Федеральный закон № 76-ФЗ от 1 мая 2019 года. Льготный период — до шести месяцев, платежи на это время можно приостановить или уменьшить, а срок кредита сдвигается вперед.
Условия: кредит обеспечен ипотекой на единственное жилье, заемщик в трудной жизненной ситуации, сумма кредита не выше установленного правительством лимита, и каникулы по этому кредиту раньше не брали.
Другие варианты — банковская реструктуризация с увеличением срока и снижением платежа либо рефинансирование ипотеки под меньшую ставку, если кредитная история пока чистая.
Есть и радикальный, но часто самый выгодный ход — продать квартиру самому, с согласия банка. На свободном рынке она уйдет дороже, чем на торгах, и остаток после погашения долга останется у семьи.
Коротко о главном
- Ипотечная квартира входит в конкурсную массу и продается, статус единственного жилья от торгов не защищает.
- С 8 сентября 2024 года жилье можно сохранить: отдельное мировое соглашение с банком по статье 213.10-1 или полное погашение ипотеки третьим лицом.
- Остальные долги при этом списываются, а ипотека остается и обслуживается по новому графику.
- Если квартиру все же продали, с 3 апреля 2026 года банкроту оставляют 10% от цены продажи, но не больше внесенных банку платежей.
- Через МФЦ с действующей ипотекой обанкротиться нельзя — только через арбитражный суд.
- Созаемщик и поручитель отвечают солидарно: банкротство заемщика их от долга не освобождает.
Часто задаваемые вопросы
Заберут ли ипотечную квартиру, если по ипотеке нет просрочек
Раньше забирали и в этом случае. Сейчас отсутствие просрочки — как раз главный аргумент за отдельное мировое соглашение с банком: суд утвердит его охотнее, а квартира останется у семьи.
Спишут ли ипотечный долг вместе с остальными
Нет. Если жилье сохраняют по мировому соглашению, требования банка выводят из реестра и платить по ним нужно дальше.
Списываются только необеспеченные долги — кредиты, займы МФО, долги по распискам.
Сколько денег останется после продажи квартиры с торгов
Если это единственное ипотечное жилье — 10% от цены продажи, но не больше суммы, которую должник уже внес банку. Суд может уменьшить эту выплату при недобросовестном поведении должника.
Можно ли подать на банкротство, если ипотеку платит созаемщик
Можно, но долг никуда не денется: он солидарный. Банк вправе требовать всю сумму с созаемщика, а тот при желании сохранить квартиру должен продолжать платить по графику.